Законный способ увеличить жилплощадь.
В городских условиях балконы и лоджии теряют свои первоначальные функции источника свежего воздуха. И хозяева квартир все чаще стремятся включить утратившие полезность метры в жилую зону. Итак, что же следует знать желающим превратить свой балкон из склада лыж и пустых коробок в теплые и комфортабельные жилые метры?
Совмещение лоджии с комнатой, кухней.
Многие из тех, кто живет в маленькой квартире, в которой есть лоджия, хотят получить одну большую комнату, объединив балкон с остальным жилым пространством. Но не многие могут решиться осуществить такой шаг перепланировки. Поскольку для этого нужно знать, как правильно можно разрушить стену между комнатой и лоджией (или возможно это вообще делать в данном доме). Да и кроме этого вопроса нужно иметь в наличии разрешения соответствующих инстанций.
В данный момент соединение лоджий и балконов (совмещение)-представляет собой самый запутанный для населения и наиболее сложный для экспертов вопрос перепланировки жилых помещений. В нем перемешались правовые, юридические и инженерно-технические аспекты. Из рядового и не самого эффективного архитектурно планировочного решения, допустимого при реконструкции старых зданий, присоединение лоджий в наши дни превратилось для многих граждан в хорошо освоенный способ улучшить свои жилищные условия. К такому способу не редко прибегают даже обладатели больших площадей в новых домах. Мотивы только у них другие - более гармонично и комфортно организовать пространство не достроенной квартиры. А вот чем обернется подобная практика для обитателей такого жилья? Для их соседей? Ответы далеко не однозначны.
Существует три варианта перепланировок, связанных с лоджией:
а) холодное остекление;
б) остекление с утеплением ограждающих конструкций лоджии;
в) объединение внутреннего помещения с лоджией, то есть превращение остекленной лоджии (балкона) в эркер - в обиходе именно это называют присоединением лоджии. Оно, по сути, означает удаление части наружной стены дома, выходящей на лоджию.
Согласно Жилищному законодательству Украины все перепланировки и переустройства, включая, естественно и вышеперечисленные соединения комнаты,кухни с лоджией, должны проводиться с соблюдением требований законодательства и по согласованию с органом местного самоуправления и БТИ. Только не приучены мы выполнять все существующие нормы законодательства. Опасность не санкционированного совмещения не в том, что метраж увеличивается или что делается это без разрешительных документов. Настоящая проблема в следующем: такая практика чревата разрушением всего строения, ухудшением условий проживания всех соседей и ухудшением архитектурной целостности облика дома а следовательно при массовом применении и всего города.
Чтобы убедиться в последнем, достаточно только взглянуть на гамму самовольно остекленных лоджий, выходящих на улицы. Оставить все как есть ЖЭКи не могут и не должны. Но и вернуть в исходное положение миллионы квартир в стране никто не может.
Это не совсем очевидный, но тем не менее реально существующий фактор, учитываемый конструкторами при определении долговечности здания. Каждое строение обладает определенной пространственной жесткостью и устойчивостью.С их помощью рассчитывают значения деформаций в разных узлах конструкции от механических нагрузок и температурного воздействия. Такие вычисления производят для строго установленного взаимного расположения теплых и холодных помещений здания. Превращение холодной лоджии в теплую меняет схему деформаций частей дома. Уровень внутренних напряжений в материалах узлов конструкции где-то может повыситься и как следствие - снизиться срок службы данного узла. Здание преждевременно потребует ремонта. Где это произойдет и каковы будут изменения, способен сказать только конструктор-расчетчик или автор проекта здания. И вполне возможен вариант, когда соседу присоединение лоджии согласовали, а вам отказали, потому что резерв надежности конструкции исчерпался.
В строениях каркасно-монолитной конструкции эта проблема не столь остра, как в панельных и блочных домах. Чтобы не нарушать тепловой контур в таких зданиях вместо удаленной наружной стены комнаты ставят светопрозрачную раздвижную или складывающуюся перегородку. Надо только, чтобы ее сопротивление теплопередаче составляло не менее 0,35 м2 • °С/Вт (не "холоднее" старого оконного блока). Так и волки сыты, и овцы целы. Надежный вариант - применение однокамерных стеклопакетов.
Согласно отечественной доктрине массового строительства, лоджии и балконы были призваны выполнять две функции:
- украшать фасады;
- служить отстойной зоной при пожарах.
Рекомендации очевидны: наружную обшивку следует сохранить или имитировать, а теплую конструкцию ограждения возводить под ее прикрытием, причем из негорючих материалов. Новому утепленному остеклению придется маскироваться под окружающие (холодные). Ситуацию с домом старой постройки мы обсуждали ранее.
Пожарные будут проверять наличие разных путей эвакуации людей и отстойных зон. Если в квартире есть еще лоджия или балкон, то с их стороны возражений обычно не бывает. А вот эвакуационный проход между лоджиями полностью перечеркнет ваши планы.
Еще один аспект темы связан с изменением статуса лоджии. Перевод ее из категории вспомогательного помещения в категорию жилого увеличивает площадь квартиры и вынуждает вносить изменения во все учетно-инвентаризационные документы. Такие хлопоты не каждому по нраву.
Наружные стены являются несущими в кирпичных домах и частично несущими в некоторых современных строениях. Когда часть таких стен удаляют для присоединения лоджии (балкона), проем следует укреплять (парой колонн, металлической рамой или иным способом) и подтверждать расчетами, что исходная прочность и устойчивость здания после вашего вмешательства в конструкцию не нарушатся. Не сможете это подтвердить расчетами, ваш проект не согласуют.
В большинстве типовых серий панельных и блочных строений наружные стены не являются несущими, и причина головной боли не в них, а в узлах закрепления плит перекрытия балконов (иногда и лоджий). Они монтируются консольно, и при удалении подоконной части стены прочность их соединения с основным перекрытием существенно уменьшается. Поэтому проекты присоединения балконов имеют мало шансов получить "зеленый свет". В таких домах разумнее не ликвидировать подоконную часть стены. Оставшийся дверной порог и слой теплоизолятора на полу закрывают невысоким подиумом.
Утепление лоджии,балкона.
Не совсем правильное утепление присоединенной лоджии приносит зданию и соседям больше вреда, чем пользы.Да в принципе и самим хозяевам тоже. Водяные пары из квартиры проникают через толщу ограждающих конструкций и при плохой теплоизоляции зимой начинают конденсироваться на поверхностях перекрытий ближайших холодных лоджий. Пол вышележащей лоджии превращается в каток, а потолок у соседа снизу обрастает сосульками. Жалобы, вплоть до обращения в суд, в таком случае обеспечены. Рецепт спасения известен: со стороны помещения надо ставить надежную пароизоляцию (например, из фольгированных материалов), укрывая ею толстый - не менее 130 мм - слой хорошего теплоизолятора. Для остекления применяют теплые профили и двухкамерные стеклопакеты.
Допустимая нагрузка на перекрытие лоджии с течением времени снижается (примерно на 1-1,5% в год). Для домов постройки 70-х гг. XX в. ее значение следует уменьшить до уровня 200 кг/м2. Это означает, что парапет под остекление лучше возводить каркасного типа или складывать из пенобетонных блоков, слой штукатурки на него наносить не толще 15 мм, стяжку на полу делать не более 30 мм. Ну и конечно, при эксплуатации новой площади на ней не должно быть никаких пианино и шкафов,велосипедов.
Удлинять трубы подводки и переносить радиаторы отопления в остекленные лоджии запрещено. Логика этого очень проста. В однотрубных системах затекание горячей воды в удаленный радиатор ухудшается, скорость водяных потоков в нем падает, вода охлаждается сильнее, а соседи снизу недополучают тепло. К тому же весь стояк отопления требует повторной гидравлической регулировки, без чего целый подъезд обогревается не устойчиво. Поэтому батарею перевешивают на ближайшую к стояку стену, а на присоединенной площади используют электрические отопительные приборы.
А в чем, собственно, проблема?
Все дело в том, что при присоединении балкона могут возникнуть вполне объективные трудности, а главное, негативные последствия не только для самих «перестройщиков», но и для всего дома. Вот основные моменты, которые обязательно нужно учитывать:
1. Поскольку увеличивается отапливаемая площадь, на которую не рассчитана система отопления всего дома, из-за самовольно удлиненных труб могут пострадать другие жильцы.
2. Может нарушиться так называемый тепловой контур здания: уровень внутренних напряжений в материалах конструкций, который рассчитан на определенные температуры, начнет меняться, а это грозит преждевременным разрушением дома.
3. В некоторых домах (например в кирпичных) наружные стены являются несущими, и при их сносе проем необходимо укреплять (металлической рамой, колоннами и т. д.) с новым расчетом прочности. В панельных же и блочных домах подоконную часть стены лучше вообще до конца не сносить, а закрывать подиумом.
4. Существует допустимая нагрузка на перекрытие лоджии, исходя из которой и следует выбирать тип остекления и предметы интерьера.
5. При неправильном (неравномерном или недостаточном) утеплении присоединенной лоджии помещение начинает «потеть» из-за образующегося конденсата, появляется плесень, а пол иногда даже покрывается льдом. Проблему можно решить, поставив специальные стеклопакеты с термомостом и сделав теплоизоляцию пола и потолка. Вообще же отопительные приборы (в том числе и электрические) на присоединенной территории лучше не располагать.
6. Необходимо строго придерживаться специальных противопожарных требований – СНиП 31-01 (п. 7.1.11), где перечислены материалы, из которых должны быть сделаны ограждения лоджий (кроме того, на вашей лоджии может находиться пожарный эвакуационный проход, который должен быть всегда доступен). 
Трудности проекта
Прежде чем принимать решение об «обживании» балкона и предпринимать конкретные шаги, лучше посоветоваться со специалистом о целесообразности и принципиальной возможности такой переделки. Расширение за счет балкона или лоджии (то есть фактически превращение этого помещения в эркер) относится к сложным перепланировкам и требует обязательного проекта, включающего в себя перенос отопительных приборов, расчет возможности сноса подоконной части и расширения проемов, расчет утепления и т. д.
Готовый проект затем утверждается в нескольких инстанциях (включая Москомархитектуру, Мосижлинспекцию, службы АПУ, ГО, ПО, ЧС и т. д.). Но и это еще не все: если проект утвердят, ваша жилплощадь автоматически увеличится за счет метража балкона, поэтому вам придется хлопотать, внося изменения во все учетно-инвентаризационные документы. Сама же перепланировка, если вы хотите, чтобы все «работало», в идеале должна выглядеть так: вы остекляете и утепляете лоджию, по возможности ликвидируете подоконную часть (полностью или частично), а оставшийся не у дел радиатор переносите на соседнюю стену (но не внешнюю «стену» самой лоджии).
Скупой платит дважды 
Некоторые, узнав, что законная перепланировка обойдется им в кругленькую сумму (в первом приближении – $500 за проект и услуги фирмы и еще $1000 только на официальные платежи в согласующие инстанции), стремятся скрыть содеянное от властей. Другой обходной, полулегальный вариант – это когда в БТИ согласовывается просто остекление балкона и установка французских окон вместо оконно-балконного блока, а потом сами окна просто «забывают» установить.
Но, как известно, тайное всегда становится явным. Хорошо, если ваши новшества никак не коснутся соседей (в этом случае вы просто потратитесь на проект и экспертизу, сделанные задним числом). Но если неграмотная переделка повлечет за собой угрозу для здоровья жильцов или сохранности дома, вас по суду заставят переделать все, как было раньше, разумеется, за ваш же счет. Кроме того, вы не сможете ни продать вашу «криминальную» квартиру, ни даже передать в наследство: первое же обращение в БТИ – и бдительные надзорные органы выведут вас на чистую воду.